1ERE ETAPE : QUELLE(S) REGLE(S) DOIS-JE RESPECTER ?

Tout projet de construction, d’extension ou d’aménagement doit être compatible avec le caractère de la zone du Plan d'Occupation des Sols et les règles y afférant.
Le terrain sur lequel vous souhaitez construire doit être constructible, c'est-à-dire situé :

	• dans une zone urbaine (zone urbaine traditionnelle ou lotissement, ce sont les zones Ux) ;
	• dans une ZAC ;
	• dans une zone à urbaniser (zones NA) pour l'extension limitée des constructions existantes, sous certaines conditions ;
	• dans une zone agricole (zones NC), si votre projet est nécessaire aux besoins d'une exploitation agricole et que vous justifiez d'une superficie minimale d'installation (SMI). Dans les zones NC (agricoles) sont également autorisées l'extension limitée des constructions existantes, sous certaines conditions.

Chaque zone comprend un règlement d’urbanisme.

La destination de votre projet doit être compatible avec la destination de la zone : certaines secteurs de la Commune sont en effet réservés à un ou plusieurs types d’occupation en particulier (habitations / commerces / activités / constructions liées et nécessaires à une exploitation agricole, …)

Votre projet doit respecter les règles de recul par rapport aux voies et aux limites séparatives, les règles de hauteur, d’architecture, et ne peut être autorisé que dans la limite des droits à bâtir de votre terrain. Le droit à bâtir est défini par l’emprise au sol et le COS (Coefficient d’Occupation des Sols).

Il est indispensable que tous les réseaux (eau potable, assainissement, électricité et voirie) desservent le terrain et soient suffisants.

Il est donc indispensable de vérifier précisément le zonage de votre terrain afin de connaître le règlement correspondant. Vous pouvez consulter le POS (Plan d'Occupation des Sols) opposable.

Mode d'emploi Surface de plancher et emprise au sol : nouvelles définitions depuis le 1/03/2012 Les droits à bâtir d’un terrain sont définis par deux critères : l’emprise au sol (article 9 du règlement de chaque zone) et le Coefficient d’Occupation des Sols ou COS(article 14 du règlement) qui définit la surface de plancher constructible maximale. L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. C'est la surface "au sol", c'est à dire la part de surface construite sur votre terrain (toutes constructions incluses). Le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) détermine la densité de construction admise sur un terrain, en termes de surface de plancher. Il s'agit cette fois de la surface construite, sur tous les étages. A compter du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les anciennes surfaces (SHON et SHOB). Il existe désormais deux types de surfaces : la surface de plancher, utilisée pour calculer les droits à bâtir sur le terrain. C’est la superficie constructible. la surface de construction « taxable » qui correspond à la valeur qui sera utilisée pour calculer les taxes d’urbanisme de votre projet. La principale taxe d’urbanisme est la taxe d’aménagement qui remplace l’ancienne TLE (taxe locale d’équipement). Exemple : Un terrain de 1200m² en zone NB (COS = 0.15 et emprise au sol = 0.20). Il sera possible de construire un bâtiment à usage d’habitation de 1200 x 0.15 = 180m² de surface de plancher. Par exemple, un rez-de-chaussée de 150m² et un étage de 30m². En outre, l’ensemble du bâti présent sur le terrain ne devra pas excéder au sol 1200 x 0.20 = 240m². Par exemple, une emprise au sol comprenant une habitation de 150m² au sol, un garage de 40m², une terrasse couverte de 50m². Le reste du terrain sera obligatoirement non bâti, traité en jardin.

Bon à savoir Sur La Crau, les piscines non couvertes peuvent être exclues du calcul de l’emprise au sol en fonction des zones (se référer au réglement). Dans les lotissements, les droits à bâtir sont souvent remplacés par un tableau de répartition par lots de la surface de plancher. Ce tableau est annexé au règlement. Dans les ZAC, il n’y a pas de COS : les droits à bâtir figurent sur l’acte de vente

A Noter Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers : il appartient au demandeur de vérifier par lui-même que les règles de vues, d’ensoleillement, d’écoulement des eaux pluviales, règles propres au cahier des charges d’un lotissement, d’une copropriété soient respectées.

  

2EME ETAPE : A QUELLE AUTORISATION SUIS-JE SOUMIS ?

A noter Il existe principalement deux types d’autorisations pour les particuliers : le permis de construire et la déclaration préalable. La déclaration préalable est un « permis de construire simplifié ». Elle obéit aux mêmes règles que le permis, mais le nombre de pièces à fournir au service instructeur est moins important. Depuis le 1/01/2012, le seuil des déclarations préalable est passé de 20 à 40m² lorsque vous répondez à trois conditions cumulatives : - Vous résidez en zone urbaine U ; - Vous souhaitez réaliser l’extension d’une construction existante (cela ne fonctionne pas pour une nouvelle construction telle qu’un abri de jardin) ; - Pour les travaux compris entre 20 et 40m², vous ne dépassez pas le seuil des 170m² de surface de plancher aux termes duquel le recours à l’architecte est obligatoire. Si vous ne répondez pas à ces trois conditions, le seuil de la déclaration préalable reste de 20m². Au-delà du seuil de 20 ou 40m² selon les cas, un permis de construire est obligatoire. En dessous, une déclaration préalable est suffisante. Pour le calcul des seuils, vous devez prendre en compte la surface de plancher ET l'emprise au sol que vous envisagez de réaliser. C'est la moins favorable qui compte. Lorsque vous disposez d’un permis de construire en cours de validité (le permis de votre maison par exemple) et que ce dernier n’est pas encore clôturé (conformité non demandée ou non obtenue), vos travaux seront normalement soumis à un permis de construire modificatif. Il s’agit d’un avenant au permis de construire d’origine.

	Soumis à permis de construire	Soumis à déclaration préalable
Nouvelle construction non agricole (villa, commerce, abri de jardin, ...)	Si la construction dépasse 20m² de surface (*), un permis de construire est obligatoire. Au delà de 170m² de surface (*), le permis est obligatoirement déposé par un architecte.	Si la construction est égale ou inférieure à 20m² de surface (*), une simple déclaration est suffisante.
Extension d'une construction existante	Dans les zones urbaines U, un permis de construire est obligatoire pour tous travaux superieurs à 40m² de surface (*). Le permis de construire est également obligatoire, dans les zones urbaines U, pour des travaux compris entre 20 et 40m² de surface (*) si ces derniers conduisent à dépasser le seuil du recours obligatoire à l'architecture (170m²). Un permis de construire déposé par un architecte est alors obligatoire. Dans les zones "non urbaines" (NA, NB, NC, ND) un permis de construire est obligatoire pour tous travaux superieurs à 20m² de surface (*). Si la construction dépasse 170m² (existant + extension), seul un architecte peut déposer le permis de construire.	Dans les zones urbaines U, une déclaration préalable est suffisante si l'extension ne dépasse pas 40m² de surface (*). Entre 20 et 40m² de surface (*), l'extension ne doit pas conduire à dépasser le seuil de 170m², sinon un permis de construire déposé par un architecte sera obligatoire. Dans les zones "non urbaines" (NA, NB, NC, ND), une déclaration préalable est suffisante si l'extension ne dépasse pas 20m² de surface (*). Dans tous les cas, lorsque le permis de construire de la construction d'origine n'est pas clos (construction en cours, achèvement des travaux non encore déclaré), l'extension devra faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif.
(*) surface = pour le calcul de la surface tenir compte de la surface de plancher et de l'emprise au sol. C'est la mesure la plus défavorable qui est prise en compte.
Rénovation d'une construction existante sans changement de destination		Les travaux de ravalement et ceux qui ont pour objet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment, avec ou sans changement du volume, sont soumis à déclaration préalable.
Changement de destination d'un bâtiment (habitation -> commerce par exemple)	Les changements de destinations qui entraînent des modifications des structures porteuses d'un bâtiment et/ou des modifications de façade sont soumis à permis de construire.	Les changements de destinations qui n'entraînent pas des modifications des structures porteuses d'un bâtiment et/ou des modifications de façade sont soumis à déclaration préalable.
Création d'une piscine	Les piscines couvertes (+ de 1,80m de hauteur) ou dont le bassin excède 100m² doivent faire l'objet d'un permis de construire.	La plupart des piscines enterrées ou hors sols, non couvertes, dont le bassin est compris entre 10 et 100m² font l'objet d'une simple déclaration préalable.
Panneaux solaires ou photovoltaïque		Ils font l'objet d'une déclaration préalable. Toutefois, lorsque le permis de construire de la construction d'origine n'est pas clos (construction en cours, achèvement des travaux non encore déclaré), l'installation devra faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif.
Construction agricole	Si la construction dépasse 20m² de surface de plancher OU d'emprise au sol, un permis de construire est obligatoire. Au delà de 800m², le permis est obligatoirement déposé par un architecte.	Si la construction est égale ou inférieure à 20m² de surface de plancher ET d'emprise au sol, une simple déclaration est suffisante.
Serres	Les serres dont la hauteur dépasse 4 mètres OU dont la superficie excède 2000m² doivent faire l'objet d'un permis de construire déposé par un architecte. Toutefois, les exploitations agricoles à responsabilité limitée et à associé unique sont dispensées d'architecte et peuvent déposer elles-mêmes le dossier.	Les serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4m et qui n'excédent pas 2000m² sont soumises à déclaration.

Mode d'emploi Dans quel cas recourir à un architecte ? Le recours à un architecte est obligatoire pour déposer une demande de permis de construire. Toutefois, dans certains cas, vous êtes exemptés de cette obligation. Ainsi, vous n’êtes pas tenus de recourir à un architecte si vous répondez à ces trois conditions : 1. Vous êtes une personne physique (et non une société ou une association). Les entreprises agricoles à responsabilité limitée (EARL) à associé unique sont considérées comme des personnes physiques. 2. Vous souhaitez construire pour vous-même. 3. Votre construction ne dépasse pas 170m² de surface de plancher ET d'emprise au sol pour une construction non agricole). Pour les constructions agricoles, le seuil est de 800m². Il est de 2000m² pour les serres de production dont le pied droit à une hauteur inférieure à 4 mètres. Vous n’êtes pas non plus tenu de recourir à un architecte si votre permis de construire porte uniquement sur les aménagements intérieurs d’un bâtiment existant : vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

Bon à savoir Les démolitions éventuelles sont soumises à permis de démolir. Toutefois, il est possible de faire figurer votre projet de démolition dans le permis de construire.

  

3EME ETAPE : QUELLE(S) PIECE(S) DOIS-JE FOURNIR ?

Pièce(s) à fournir	Dans le cadre d’un permis de construire	Dans le cadre d’une déclaration préalable
Formulaire de demande Ce formulaire précise les noms, prénoms et adresse du demandeur, les noms, prénoms, adresse du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, l'identité et la qualité de l'auteur du projet. Il précise également les renseignements relatifs au terrain : adresse précise, superficie et références cadastrales du terrain, la nature des travaux et la destination des constructions.	OUI Télécharger le formulaire	OUI Télécharger le formulaire
Plan de situation Le plan de situation du terrain est établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000. Il s’agit d’un plan de la Commune dans lequel vous indiquerez la localisation du terrain concerné.	OUI	OUI
Plan de Masse Le plan de masse de la construction à édifier ou à modifier est côté dans les trois dimensions à une échelle comprise entre 1/50 et 1/500. Il s’agit d’un plan du terrain : il fait apparaître les limites de votre terrain, la voie, l’implantation des constructions existantes et les constructions prévues. L’idéal est d’indiquer sur ce plan les distances entre les constructions projetées et les limites de votre terrain.	OUI	OUI
Les plans des façades à modifier L’idéal est de produire un schéma des façades avant travaux et après travaux.	OUI	OUI
Une vue en coupe Elle précise la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel.	OUI	OUI
Un document graphique Il permet d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environ-nement (vue de prés et vue de loin). Il peut s’agir d’une projection in-formatique ou d’un dessin.	OUI (1)	OUI
Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet Cette notice décrit le paysage et l’environnement et indique les disposi-tions prévues pour assurer l’insertion de la construction dans l’environnement.	OUI (1)	NON mais recommandé pour faciliter la com-préhension du dossier
Deux photographies	OUI	NON mais recommandé pour faciliter la com-préhension du dossier
Une attestation concernant la surface de plancher ("attestation de SHON") Uniquement dans les ZAC (Arquets, Bartavelle, Gensolenne, Parc de la Moutonne...). Elle doit être annexée à votre acte de vente.	OUI	OUI
Un croquis de la clôture projetée Si vous projetez de créer une clôture. Ce croquis doit faire apparaitre la composition (mur, grillage, haie, …) et la hauteur de la clôture.	OUI	OUI
Un dossier à l’attention de la DDTM (ex DDAF) pour les constructions liées et necessaires à une exploitation agricole Ce dossier comprend une attestation d’affiliation à la MSA et un docu-ment attestant que l’unité foncière concernée réunit la Surface Minimale d’Installation (SMI) nécessaire.	OUI	OUI
Dossier pour les Etablissements Recevant du Public (commerces, boutiques, salles de réunions, etc…) : Ce dossier comprend une notice de sécurité et une notice d’accessibilité. Dans ce cas, votre projet doit être conforme aux règles de sécurité et d’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Une commission de sécurité et d’accessibilité sera organisée à cet effet.	OUI	NON

(1) Ces pièces ne sont pas obligatoires si vous construisez une villa dans un lotissement qui a fait l’objet d’un permis d’aménager, car toutes les dispositions architecturales et environnementales ont déjà été étudiées dans le cadre du dossier de lotissement.

A noter Lorsque les travaux portent sur un immeuble en copropriété, vous devez avoir obtenu l’accord de la copropriété. Cet accord se matérialise par le PV d’une assemblée générale rédigé par le syndic. Votre copropriété peut ordonner l’arrêt des travaux si vous n’avez pas obtenu son autorisation.

  

4EME ETAPE : COMMENT MON DOSSIER EST-IL INSTRUIT ?
Le délai de base d'instruction d’une autorisation varie entre deux et six mois. Ce délai dépend de la nature du projet, de l'obligation de consulter des commissions ou des services extérieurs...

• Pour les permis de construire portant sur la construction de maisons individuelles ou leur extension, le délai est de 2 mois.
  
• Pour les constructions groupées, ce délai est de 3 mois.
  
• Pour les Etablissements Recevant du Public, le délai est de 6 mois, du fait de l’obligation d’organiser une commission de sécurité et d’accessibilité.
  • Pour les déclarations préalables, le délai d’instruction est, sauf mention contraire d’un mois.

Lorsque les travaux sont autorisés, un arrêté ainsi que des imprimés de déclaration d'ouverture et/ou d'achèvement des travaux vous seront adressés.

Si le délai d'instruction est dépassé, il est recommandé de se rapprocher des services instructeurs de la Ville pour connaître la réponse à la demande. Dans tous les cas, il faut attendre la réception d’une réponse positive écrite avant de commencer les travaux.

L’autorisation d'urbanisme est valable deux ans. Il est possible de demander sa prorogation une fois, si les règles d’urbanisme n’ont pas changées.

Le permis de construire ou la déclaration préalable deviennent caducs lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans, ou lorsque les travaux sont interrompus pendant plus d'une année.



  

5EME ETAPE : QUE DOIS-JE FAIRE DES L’OBTENTION DE L’AUTORISATION ?
Dès l'obtention de l'autorisation, il est obligatoire d’afficher le permis ou la déclaration sur le terrain, sur un panneau rectangulaire normalisé, qui doit contenir les informations principales de l’autorisation : numéro du dossier, date de l’autorisation, nom du demandeur, adresse des travaux, surface de plancher, hauteur maximale, lieu de consultation du dossier (Mairie de La Crau),… Ce panneau doit être affiché sur le terrain de manière visible de l'extérieur pendant toute la durée du chantier.

Les délais de recours contre votre permis de construire ou votre déclaration est de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain.

Dans le cas d’un permis de construire, lorsque les travaux commencent, vous devez impérativement remplir et renvoyer la déclaration d'ouverture de chantier à la Mairie. Cette déclaration d’ouverture doit impérativement être déposée dans un délai de deux ans ; dans le cas contraire, le permis ne sera plus valable. Les travaux ne doivent jamais être interrompus plus d’un an.

  

6EME ETAPE : QUE DOIS-JE FAIRE A LA FIN DES TRAVAUX ?
Dans les 30 jours suivant la fin des travaux, vous devez impérativement remplir et envoyer la déclaration d’achèvement de travaux à la Mairie. Un agent de la Mairie se déplacera dans les mois qui suivent avant de vérifier que vos travaux sont conformes au permis déposé.

Si ce n’est pas le cas, un Procès Verbal d’infraction au code de l’urbanisme peut être dressé et transmis au Parquet pour instruction. Si les travaux sont conformes, vous pouvez solliciter une attestation de conformité.